2013年武进区物业管理工作总体思路是以学习贯彻《江苏省物业管理条例》为主线，以“和谐物管”为目标，将物业管理纳入社会管理范畴意昂体育，建立分工明确、条块联动的全新工作机制，重点在加强物业日常管理考核、开展矛盾纠纷联合调处、建设推介品牌物业和加强老小区管理扶持等方面狠下功夫，进一步顺畅工作机制，营造良好氛围。今天我们特地邀请了武进区住建局的领导就武进区物管工作与网友进行在线交流。下面首先请领导为大家作自我介绍。
好的，今天的在线交流时间约一个小时，欢迎广大网友踊跃提问！下面开始提问！
所在楼盘项目与土地管理部门签订的土地合同在2008年3月24日之前的，开发商按项目总建筑面积缴纳12元/平米的小区基金，业主按30元/平米缴纳本体维修基金。土地合同在2008年3月24日之后签订的，购买配备电梯房屋的购房人，按购房屋建筑面积120元/平方米缴存；购买不配备电梯房屋的购房人按所购房屋建筑面积60元/平方米缴存；购买配备电梯经济适用房的购房人，按购房屋建筑面积75元/平方米缴存；购买不配备电梯经济适用房的购房人，按所购房屋建筑面积50元/平方米缴存。
根据常价服〔2010〕188号《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》，为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修期间，物业服务企业可对装修单位收取不超过1500元/户的装修保证金。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备未受损坏，装修保证金应在3个月内全额退还；装修单位对共用部位和共用设施设备造成损坏的，应当由装修单位承担赔偿或进行修复，赔偿或修复后，装修保证金应在3个月内全额退还。
经区政府同意，2013年的旧城改选工程由区财政、住建局、湖塘镇三方出资，由区住建局联合湖塘镇、公安局对武宜路至花园街、人民路至定安路范围内40多万㎡的集中居住区域进行整治提升。上半年，完成方案设计和讨论，项目分工（由住建局负责武宜路东侧和新老花园街沿街房屋立面出新和小区内道路黑色化改造；湖塘镇负责实施片区内环境综合整治;公安局负责片区内技防设施提升工作）和招投标工作，6月中下旬已全面展开施工工作。
根据建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》规定 ，未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。
住宅小区为什么会出现停车难现象？开发商车库配套不足，车库（车位）只卖不租，如何缓解？
武进区住宅小区车库配建指标已经有较大提高，但是停车难情况仍然存在。究其原因：一是配建指标提高的速度跟不上机动车辆的增长速度；二是近年来小区车库大多调整为经营性车库，所有权归开发商，出于收回成本获得利润等因素的考虑，开发商大多采用只卖不租的形式，而大多数业主又不愿意接受这种方式，因而造成小区车库大量空置、道路上车满为患的现象。针对这一现象，一方面，我们将认线日实行的《江苏省物业管理条例》，《条例》明确：建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。另一方面，将继续结合老小区综合整治，在有条件的老小区内同步开展停车设施改造，以进一步缓解小区停车难状况。
《物业管理条例》及《关于业主大会和业主委员会指导规则》对业主委员会成立的程序作了明确规定。如果小区业主认为条件成熟，即使开发商或者物业公司不主动申请成立业主委员会，小区业主也可以向街道申请成立业主委员会。业主委员会是最基层、最民主的一种民间组织，其法律地位、工作要求、内部约束、监管督促等制度需逐步建立。根据《业主大会和业主委员会指导规则》，成立业主委员会应符合以下流程：（1）提出申请。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%。（2）报告主体与报告对象。由建设单位或物业服务企业或业主向街道办事处报告。（业主20%以上书面联名倡议）（3）报告形式与提供的材料。以书面形式报告并提供物业管理区域证明；业主名册、建筑面积清册；交付时间交付使用公共设施设备的证明；物业服务用房配置证明；建筑规划总平面图；其他有关的资料。（4）组织召开筹备组会议。街道办在收到业主提出申请后，在收件齐全，符合法定程序的情况下，负责成立筹备组，筹备成立业主委员会事宜。
作为物业管理人员，保证小区大多数利益是我们职责，但有少数业主不服从管理，我们又无执法权，光协调劝说没有用，些情况你们是否能出面进行协调？
《江苏省物业管理条例》已明确规定，政府职能部门可以进小区开展执法。为此，我区层面已由区政府牵头，明确了各职能部门职责，并要求相关职能部门在小区内将工作内容及相关联系方式进行公示。物业管理企业可将小区业主的一些违法违规行为，向相关职能部门进行举报，借助职能部门的力量来解决。
开发商内定物业公司代其交房，混淆交收房责任，而物业公司在出现问题后，再把皮球踢给开发商。如何杜绝此类扯皮现象？
根据《物业管理条例》规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，业主房屋内的专有部分不在物业服务企业承接查验范围之内。但目前一些开发商委托物业服务企业与业主办理交房业务，物业服务企业负责开发企业和业主之间的沟通，把交房过程中发现的问题和业主的要求向开发企业反映。通常情况下，房屋的质量及相关配套设施只有在建设局等政府相关部门验收合格后才能交付。对于交付后发现有质量问题的，开发建设单位应按照《房屋建筑工程质量保修办法》履行保修责任，减少业主的麻烦。物业服务企业作为房屋交付的第三方，其职责仅是及时将业主对房屋交付中发现的问题通知开发建设单位，并提醒开发建设单位及时处理，同时告知业主处理结果，并不直接负有交收房责任。
《条例》第六十二条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，对于有产权的可售车位，新条例并不禁止开发企业全部或大部分出售，只要符合双方约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。
（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其余事项，应当经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。
8月16日看中央2台新闻，报道浙江省某城市商品房公共烟道几乎所有楼盘都不合格，抗压和柔性都不达标，主要是壁厚度不够，内用的铁丝不符规格，有的都有建设部门验收的合格证，但记者进行实地核实时也不合格，这会造成严重的安全隐患，底楼发生火灾时火会从公共火烟道串向楼上用户意昂体育，从而引起楼上用户也起火，所以请问武进商品房公共烟道你们检测过没，质量情况如何？你们不会说全经你们检测过都是合格的吧!
自2011年起，就要求武进开发的楼盘按国家规定的（烟道）防火等级要求予以实施。住宅中可使用的烟道均要求有国家防火检测中心出具的防火检测合格证。
已竣工但尚未出售或者由于开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费用由开发建设单位全额交纳。因业主原因未及时办理入住手续，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳意昂体育。业主办理入住手续后长期（连续超过六个月及以上）未入住或未使用的空置物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业公共服务费由业主按规定标准的70%交纳。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。
由于业主不履行相关维修义务，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。
